Confcommercio Matera

Con la circolare n. 22/E del 6 maggio 2009, l'Agenzia delle Entrate ha fornito ulteriori chiarimenti in merito alla rivalutazione dei beni immobili dell'impresa, la cui disciplina, contenuta nell'art. 15, commi da 16 a 23, del D.L. 29 novembre 2008, n. 185, convertito, con modificazioni, dalla L. 28 gennaio 2009, n. 2 (cosiddetto "decreto anti-crisi"), era, già, stata oggetto di un precedente intervento con la circolare n. 11/E del 19 marzo 2009
Vediamo nel dettaglio i punti salienti illustrati nella circolare in esame.
1. Ambito oggettivo della rivalutazione

Sono stati definiti i "confini" del concetto di beni immobili, diretta conseguenza della definizione che ne dà l'art. 812 del codice civile che considera tali "gli edifici e le altre costruzioni, anche se unite al suolo a scopo transitorio, e in genere tutto ciò che naturalmente o artificialmente è incorporato al suolo". L'Agenzia delle Entrate ha evidenziato come l'operazione sia, comunque, esperibile solo in relazione ai cespiti iscritti nello stato patrimoniale alla voce B.II (Immobilizzazioni materiali).
Per quanto riguarda le aree fabbricabili, sono da considerare tali le aree utilizzabili a scopo edificatorio in base allo strumento urbanistico generale adottato dal Comune, indipendentemente dall'approvazione della Regione e dall'adozione di strumenti attuativi del medesimo. Perciò, non è possibile la rivalutazione per le aree qualificate edificabili dallo strumento urbanistico generale adottato dal Comune entro la data di chiusura dell'esercizio in corso al 31 dicembre 2008, a meno che alla stessa data la destinazione non sia mutata ad opera dello strumento urbanistico regionale.
Diverse dalle aree edificabili sono, invece, quelle edificate che sono rivalutabili. L'Agenzia delle Entrate, riprendendo quanto già chiarito con la circolare 18/E del 13 giugno 2006, ha ribadito che sono rivalutabili le aree su cui, nell'esercizio in corso al 31 dicembre 2007, esisteva un edificio sul quale sia stato eseguito il rustico comprensivo delle mura perimetrali delle singole unità e sia stata completata la copertura.
2. Categorie omogenee

Qualora si opti per non limitare la rilevanza dell'operazione all'ambito civilistico, l'appartenenza dell'immobile alla categoria degli immobili ammortizzabili o a quella degli immobili non ammortizzabili deve essere verificata sulla base della qualificazione fiscale del bene. Al riguardo, la circolare in esame precisa che le cave, dal momento che il maggior valore loro attribuito in sede di rivalutazione incrementa l'ammontare dell'importo fiscalmente deducibile, sono da ricomprendere nella categoria degli immobili ammortizzabili.
3. Modalità di rivalutazione

Dopo aver ribadito la possibilità di utilizzare metodi diversi di rivalutazione (rivalutazione del costo storico del bene e del relativo fondo di ammortamento; rivalutazione del solo costo storico; riduzione del fondo di ammortamento), anche per rivalutare lo stesso bene, l'Agenzia delle Entrate ha sottolineato che, dal momento che i valori iscritti in bilancio a seguito della rivalutazione non devono in alcun caso superare i valori effettivamente attribuibili ai beni in base al loro "valore corrente" o al "valore interno", se si intende rivalutare sia il fabbricato sia l'area sottostante, è necessario, "sulla base di una perizia di stima o di altro metodo che individui distinti valori correnti dei beni o sulla base di una valutazione degli amministratori che individui distinti valori interni", determinare due distinti valori di rivalutazione, a prescindere dalla circostanza se il fabbricato e l'area siano unitariamente iscritti in bilancio o meno. Qualora si propenda per dare rilevanza fiscale all'operazione, i maggior valori attribuiti distintamente al terreno ed al fabbricato andranno ad incrementare quelli individuati per effetto delle disposizioni contenute nell'art. 36, commi 7, 7-bis ed 8, del D.L. n. 223/2206 (valore dell'area determinato mediante scorporo forfetario o sulla base del costo analitico di acquisizione).
4. Ambito soggettivo della rivalutazione

L'Agenzia delle Entrate ha precisato che la rivalutazione in esame può essere effettuata dalle persone fisiche esercenti attività di impresa che rientrano nel regime dei contribuenti minimi, di cui all'art. 1, commi 96 e seguenti, della L. 24 dicembre 2007, n. 244 (legge Finanziaria 2008). Per tali soggetti, i maggiori valori dovranno avere, necessariamente, rilevanza anche fiscale, con obbligo di versare la relativa imposta sostitutiva.
5. Disciplina del saldo attivo con rilevanza solo civilistica

In caso di rilevanza solo civilistica dell'operazione di rivalutazione, la distribuzione o il prelevamento del saldo attivo di rivalutazione da parte di una società di persone o di un imprenditore individuale in contabilità ordinaria è fiscalmente "irrilevante". Analogamente, la distribuzione del saldo non produce effetti sul costo della partecipazione nella società di persone. L'ultimo chiarimento fornito dall'Agenzia delle Entrate riguarda le società che abbiano esercitato l'opzione per la trasparenza fiscale. In tal caso, trovando applicazione l'art. 8 del decreto ministeriale 23 aprile 2004, la distribuzione del saldo attivo, riferibile ad un maggior valore iscritto in bilancio senza rilevanza fiscale nel periodo di applicazione del regime, non concorre a formare il reddito dei soci anche se la distribuzione avviene successivamente ai periodi di efficacia dell'opzione.